出租房屋受损责任划分风险提示

【风险事件简述】

近日，上海市长宁区人民法院披露一起案件：房东将房屋出租18年，收回时发现租客改动结构并造成损坏，法院判令租客赔付6万元，房东退还剩余押金。类似纠纷并不鲜见，有租客擅自改造，有退租后毁坏设施。北京德恒律师事务所律师吴迪指出，区分自然损耗与人为损坏是核心：正常损耗租客不赔，使用不当或故意毁损需全额担责，未经许可改造需恢复原状。合同中“所有损耗均由租客承担”条款可能因违反公平原则无效。房东还面临举证难、空置损失认定难等困境。

【风险画像·精准对号入座】

本风险主要涉及出租房屋的房东（包括托管运营方）和租客，地域上以上海、江苏苏州等城市案例为典型，但全国范围内均有发生。行为场景包括：长期出租后收回房屋、租客退租时发生押金纠纷、房屋托管期间疏于巡检等。房东若未在签约、交接、巡查、退租环节做好证据留存，易陷入赔偿纠纷。租客若对押金扣除不满，可能采取过激行为。此风险并非普遍，但房东群体需提高警惕。

【诚信所提醒】

1. 签约时明确合同条款：区分自然损耗与人为损坏，约定租客不得擅自改造，明确赔偿责任，避免使用“所有损耗均由租客承担”等无效条款。
2. 交房时录制全屋视频，制作书面交接清单，双方签字留存。
3. 租住期间定期巡查（自行或委托托管），保留报修、维修记录。
4. 退租时双方共同到场，全程录像，对照清单核验；押金不足时协商签订书面赔偿协议。
5. 若协商不成，及时起诉并申请司法鉴定，判决后申请强制执行。

【编者按】

虽然此类纠纷时有发生，但在海量租赁交易中占比极低。多数租客能正常使用房屋，且法律对房东权益有充分保护。只要房东做好合同、交接、巡查、退租核验等环节，风险可防可控。即使发生纠纷，也可通过法律途径解决，无需过度恐慌。

【信息来源】

• 光明网法治频道：https://legal.gmw.cn/2026-08/14/content_38944368.htm（2026-08-13）